QUELQUES RÈGLES ESSENTIELLES DU CODE L’URBANISME
1 ) La réforme du code de l’urbanisme:
Depuis le 1er octobre 2007, le code de l’urbanisme a subi une profonde réforme qui a bouleversé l’application du droit des sols et les habitudes des usagers. Alors qu’il existait 16 régimes différents (autorisations et déclarations confondues), il ne subsiste aujourd’hui plus que trois régimes d’autorisations : le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir et un régime de déclaration : la déclaration préalable.
Selon le nouveau code de l’urbanisme, la Commune n’a plus à vérifier la propriété du terrain, les servitudes de droit privé, les études concernant la sécurité, les plans intérieurs et la surface. Cela implique que le demandeur certifie qu’il remplit les conditions demandées.
2) Définition de la surface de plancher:
Depuis le 1ier mars 2012, la définition de la surface de plancher se substituera à celles de SHOB ( surface Hors Oeuvre Brut ) ou de SHON (surface Hors Oeuvre Nette).
Elle sera la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des façades de bâtiment. ses situées au rez-de-chaussée
3) Déclaration ou Permis ?
LE PERMIS DE CONSTRUIRE.
La demande de permis de construire concerne la plupart des travaux de construction. C’est le document le plus connu. Il fait l’objet :
d’un formulaire officiel (à retirer en mairie ou à télécharger sur http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=285 ) de documents annexes (plan de situation, plan de masse, plans de façades, …). La demande de permis de construire doit être adressée à la mairie de la commune en 5 exemplaires contre un récépissé de dépôt. Le délai d’instruction moyen est de deux mois pour une maison individuelle.
Le permis de construire doit être affiché sur le chantier de sorte à être visible de la voie publique.
Lorsque les travaux commencent, vous devez déposer en mairie la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC).
A la fin des travaux, le bénéficiaire doit remettre la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DACCT) à la mairie.
La commune dispose alors de trois mois pour remettre en cause la conformité des travaux réalisés.
Conclusion: Le Permis de construire est obligatoire pour :
- une nouvelle construction (y compris les extensions) d’une surface supérieure à 20 m². Cette valeur peut être portée à 40m2 si la construction est située dans une zone urbaine d'un POS ou d'un PLU, et si l'extension ne porte pas la surface totale de construction à un seuil nécessitant le recours à un architecte ( 170m2 pour une habitation )
- les travaux ayant pour effet de modifier le volume d’un bâtiment et de créer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur,
- changement de destination de locaux (lorsque les travaux ont pour effet de modifier la structure porteuse d’un bâtiment ou sa façade).
LA DECLARATION PREALABLE: Le dossier de déclaration préalable fait l’objet:
- d’un formulaire officiel (à retirer en mairie ou à télécharger sur http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=285 )
- de documents annexes (plan de situation, plan de masse, plans de façades, …). La déclaration doit être adressée à la mairie de la commune en 3 exemplaires contre un récépissé de dépôt. Le délai d’instruction moyen est d’un mois.
A partir de son acceptation, elle a une durée de validité de deux ans. La déclaration préalable doit être affichée sur le chantier de sorte à être visible de la voie publique. Une Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) doit être adressée à la mairie dès lors que les travaux commencent.
Conclusion: La déclaration préalable est obligatoire pour :
- toute modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment,
- une nouvelle ouverture,
- une transformation de fenêtre en porte,
- une construction dont la surface < 20 m².Cette valeur peut être portée à 40m2 si la construction est située dans une zone urbaine d'un PLU ou d'un POS, et si l'extension ne porte pas la surface de la construction à un seuil nécessitant l'intervention d'un architecte (170 m2 pour une habitation)
- une fenêtre de toit (type Velux),
- un ravalement de façade,
- une piscine.
TAXE LOCALE D'EQUIPEMENT:
Suite à la réforme de la fiscalité de l'urbanisme, la Taxe d'Aménagement est instaurée à compter du 1er Mars 2012.
Elle deviendra la principale ressource pour financer le coût de l'urbanisme, en remplacement de la Taxe Locale d'Equipement.
Elle est également destinée à remplacer au 1er Janvier 2015, les participations telles que la Participation pour Raccordement à Egout.
CONSTRUIRE dans le Parc de Chartreuse: cliquer ici pour des conseils
LOI SUR L'EAU:
à partir du 1er janvier 2009, une nouvelle disposition relative aux puits, forage et cours d’eau utilisés pour des usages domestiques privés va s’appliquer. Elle implique obligatoirement une déclaration en mairie et un contrôle par les agents du service de l’eau. Pour les équipements existants, la déclaration doit être faite avant la fin de l’année 2009. Pour les nouveaux ouvrages, à compter du 1er janvier 2009, la déclaration devra se faire au plus tard 1 mois avant le début des travaux par le propriétaire et/ou l’utilisateur. Renseignements au service Urbanisme à la Mairie : 04 76 06 00 11.
QU'EST CE QUE L'URBANISME:
C’est tout d’abord un héritage : le bâti ancien du Bourg et des hameaux, avec une certaine unité architecturale. On y retrouve la pierre et la chaux qui, mélangée au sable blond de St Etienne donnait de remarquables enduits. La tuile est de type canal (ou romaine) pour l’essentiel. L’habitat est souvent groupé avec des constructions perpendiculaires aux courbes de niveau en cas de pente.
Depuis quatre décennies, est venue l’ère de l’habitat individuel en lotissements, grand consommateur d’espace et assez coûteux pour la collectivité qui doit réaliser les équipements induits par une croissance démographique très importante.
Aujourd’hui une prise de conscience s’est effectuée : ce type de croissance, compte tenu de la sélection par l’argent qu’elle engendre du fait d’une hausse considérable du prix du terrain à bâtir, laisse de côté certaines catégories de la population : les jeunes ménages, les revenus modestes ou moyens, certains anciens qui aimeraient trouver des logements plus adaptés, à proximité des services comme poste, commerces, médecins….
Pour l’instant l’urbanisme est une des dernières compétences qui n’ait pas été transférée à la Communauté d’Agglomération.
LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS ( POS )
Notre POS fait partie des plus vieux POS de l'Isère. Il a été révisé en 1993 et plusieurs fois modifié. Le Schéma Directeur de la Région Grenobloise (ex SDAU) révisé en 2000, qui s’appellera désormais le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) et le Schéma de Secteur en cours d’élaboration par le Pays Voironnais s’imposent à lui. De plus, l’État, par son "porté à connaissance" impose aussi un certain nombre de prescriptions.
L’actuel POS donnera bientôt sa place au PLU ( plan local d'urbanisme) , probablement à la mi 2013.( voir chapitre PLU )
Ce document, pour répondre à la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) devra tenir compte d’un large état des lieux des différents milieux : naturel, agricole, urbanisé et correspondre à un véritable projet d’aménagement et de développement durable (PADD).
LA COMMISSION D'URBANISME
Composée d’élus, de non élus, souvent d’un instructeur de la DDE, de notre architecte conseiller du CAUE, (conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement).
Elle examine mensuellement permis de construire et déclaration de travaux exemptés de permis de construire, qui sont ensuite instruits par la DDE et enfin signés par le Maire ou l’Adjoint délégué.
PERMANENCES DE L'ARCHITECTE CONEIL
L'architecte conseil propose des permanences GRATUITES à tous les habitants, sur simple rendez-vous pris au secrétariat de mairie.
N'hésiter pas à venir prendre de précieux conseils qui vous feront gagner beaucoup de temps dans l'élaboration de votre projet, quel qu'il soit, même pour un abri de jardin.
Il est source de conseils et d'idées, mais surtout il connait parfaitement les pièges à éviter qui pourraient bloquer votre dossier.
Présentation de Vincent Rigassi, architecte-conseiller du CAUE pour la commune.
"J'ai fait mes études d'architecture en Suisse, à Genève où j'ai débuté en 1986 ma pratique d'architecte, axée plutôt sur l'habitat et la réhabilitation. En 1988, j'ai rejoint le laboratoire de recherche spécialisé dans la construction en terre, le CRATerre, à l'école d'architecture de Grenoble. Durant près de quinze ans j'ai participé à plusieurs projets, essentiellement en Afrique, dans le cadre de programmes liés à la construction en matériaux locaux visant à la qualification professionnelle, à la création d'entreprises artisanales et à des projets de constructions économiques d'écoles, d'habitat ou de relogement de réfugiés.
Dans la cadre des projets et des programmes de recherche, je me suis plus particulièrement occupé des questions liées à la normalisation et aux aspects économiques et environnementaux, de manière à promouvoir la reconnaissance et la mise en évidence des performances de ces techniques constructives.
Depuis 2002, j'ai repris une activité d'architecte praticien, installé à Grenoble, avec une activité qui reste orientée sur la construction en terre (réhabilitation et neuve), car il me semblait important de redonner de la pertinence à des techniques constructives qui paraissaient disparues face aux contraintes de la rentabilité et qui finalement aujourd'hui font de plus en plus la preuve que non seulement elles "nourrissent son homme", mais surtout qu'elles redonnent du sens, de la culture et de la fierté à l'activité manuelle et aux savoir-faire de l'artisan !
De manière plus générale c'est ces considérations qui orientent mon activité ainsi que le souci de la préservation de l'environnement. Pour ceci je me base sur ce que j'ai pu apprendre du bâti ancien, qui nous montre que de nombreuses dispositions sont avant tout du bon sens et une bonne connaissance du lieu (orientation des bâtiments, localisation des espaces annexes, usages selon les saisons, etc.).
En parallèle à mon activité d'architecte, je poursuis une activité d'enseignants à mi-temps à l'école nationale supérieure d'architecture de Grenoble (ENSAG), où je me charge des cours sur les questions environnementales ainsi que d'un atelier de projet d'architecture.
J'ai déjà eu l'occasion de connaître la commune de St Etienne de Crossey et je suis très heureux d'y avoir été choisi comme architecte conseiller, ce qui je l'espère me permettra de connaître davantage les beautés de ses différents paysages.
St Etienne de Crossey comme la plupart des communes du pays Voironnais et des environs de Grenoble, se trouve confrontée à la pression foncière. Il y a là des enjeux importants puisque d'un côté il s'agit de préserver la qualité de vie de la commune et de l'autre de rester ouverte pour accueillir de nouveaux habitants.
J'espère vivement que mes conseils puissent contribuer à relever ces enjeux, cette question comme les autres qui se posent, ou vont se poser, ne sont pas simples. Je n'ai pas de réponses toutes faites. Il s'agira donc avant tout de mieux connaître la commune par la rencontre en Mairie, mais aussi sur le terrain.
Le rôle d'architecte conseiller, comme son nom l'indique, est avant tout "pédagogique", c'est-à-dire conduire à préciser les objectifs de vos projets individuels, en cohérence avec les intérêts collectifs, mais aussi avec un rôle d'information concrète sur les différentes techniques de constructions, les consommations d'énergie, les matériaux, ou encore par des indications de prix. Le but est avant tout de pouvoir vous aider à concrétiser vos projets, selon vos envies et vos moyens tout en conservant la qualité architecturale et paysagère de la commune.
J'espère être à la hauteur de vos attentes et me réjouis de faire bientôt votre connaissance."
Vincent Rigassi.
CONCLUSION:
La municipalité, après s’être attachée à maîtriser la croissance et économiser l’espace, souhaite développer le locatif.
Pour ce faire elle peut, au coup par coup, utiliser son droit de préemption et réaliser par elle-même ou par le biais des bailleurs, les logements nécessaires pour permettre à toutes les catégories sociales et à toutes les tranches d’âge de se loger. Elle n’entend cependant pas se substituer systématiquement au privé dès lors que celui-ci prévoit de remplir les objectifs qui sont les siens : permettre toutes les étapes du parcours résidentiel, sans oublier bien sûr les logements aidés.
C’est ainsi que Saint Etienne de Crossey pourra rester un village équilibré dans sa population et ses fonctions en évitant de devenir une banlieue dortoir. (
